【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】2015年第4季商用不動(dòng)產(chǎn)交易市況上演逆勢(shì)攀升，成交億元以上的總額突破500億！根據(jù)永慶資產(chǎn)管理統(tǒng)計(jì)，2015年第4季億元以上商用不動(dòng)產(chǎn)交易金額暴增至529.5億，不僅較第三季的90.4億大漲4.9倍，年增率也較2014年的226.3億增加1.3倍。
 
永慶房產(chǎn)集團(tuán)業(yè)管部協(xié)理鍾穎麟分析，商用不動(dòng)產(chǎn)景氣自2012年金八條管制之後，買(mǎi)氣轉(zhuǎn)冷，尤其壽險(xiǎn)業(yè)受限最低投報(bào)率的限制，只能將部分資金先轉(zhuǎn)向海外投資，直到2015年前3季的交易動(dòng)能更陷入谷底，平均單季總銷(xiāo)金額未達(dá)百億，跌穿2008年平均單季123億的新低紀(jì)錄。所幸，第4季有指標(biāo)大案順利標(biāo)售，億級(jí)商用不動(dòng)產(chǎn)成交金額達(dá)529.5億，其中富邦人壽以270億元向新光人壽買(mǎi)下信義A8館，為最大亮點(diǎn)，佔(zhàn)第4季總額的51％。
 
不過(guò)，鍾穎麟表示，以2015全年統(tǒng)計(jì)來(lái)看，成交總額僅791億元，為2008年金融海嘯以來(lái)新低，整體市場(chǎng)買(mǎi)氣仍是偏向保守看待。2016年房地合一上路，已無(wú)其他房市管控疑慮，交易面回歸自用或長(zhǎng)期置產(chǎn)的趨勢(shì)下，合理行情、至少2.5％以上投報(bào)率與穩(wěn)定收租等條件已成為未來(lái)購(gòu)置房產(chǎn)的關(guān)鍵。
 
根據(jù)永慶資產(chǎn)管理統(tǒng)計(jì)，第4季投資資產(chǎn)類(lèi)型以商場(chǎng)類(lèi)最高，交易金額為302.6億元、佔(zhàn)比57.1％，其次為廠辦的118.9億元、佔(zhàn)比22.5％；買(mǎi)方投資人以壽險(xiǎn)業(yè)為大宗，交易金額為304.4億元、佔(zhàn)比57.5％。鍾穎麟分析，第4季交易金額最高的指標(biāo)案為信義A8館，關(guān)鍵因素在金管會(huì)正式公告收益率門(mén)檻降為2.555％之後，富邦人壽隨即出手買(mǎi)下A8館。同為富邦人壽資產(chǎn)的A10館與A11館，顯見(jiàn)富邦人壽不僅選擇穩(wěn)定投報(bào)的成熟商用標(biāo)的，也看好精華區(qū)地段的價(jià)值性。
 
此外，鍾穎麟說(shuō)明，廠辦類(lèi)交易為第4季第二高的產(chǎn)品，指標(biāo)案為英業(yè)達(dá)以60億買(mǎi)下宏達(dá)電鄰近桃園後火車(chē)站的TY5廠辦大樓，因應(yīng)未來(lái)業(yè)務(wù)擴(kuò)充需求與提升產(chǎn)品研發(fā)能力，購(gòu)置新廠辦大樓，做研發(fā)總部之用。此筆交易是2015年第二高總金額的個(gè)案。
 
永慶資產(chǎn)管理調(diào)查，2015年第4季臺(tái)北市中心辦公商圈空置率與租金變化，平均空置率降至5.9％，整體辦公租金維持在2,083元/坪/月，鍾穎麟說(shuō)明，第4季整體租金變化不大，企業(yè)自用需求不減，尤其壽險(xiǎn)業(yè)與金融業(yè)有辦公空間擴(kuò)增需要，部分自有出租的辦公大樓轉(zhuǎn)為自用優(yōu)先，例如：富邦敦南大樓與國(guó)泰信義敦南大樓，有部分樓層即是自用。此外，信義計(jì)畫(huà)區(qū)，頂級(jí)辦公空置率也呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，其中華南金控總部大樓，出租的六個(gè)樓層，都已陸續(xù)完成出租簽約。
 
近年國(guó)際經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)力道趨緩，但臺(tái)灣觀光產(chǎn)業(yè)卻一枝獨(dú)秀，來(lái)臺(tái)旅客人次從2014年達(dá)990萬(wàn)，2015年12月中旬正式突破千萬(wàn)人次。鍾穎麟說(shuō)明，目前統(tǒng)計(jì)2015年1-11月來(lái)臺(tái)旅客，最大宗的陸客達(dá)386萬(wàn)人次最多，其次為日本及港澳來(lái)臺(tái)人次超過(guò)百萬(wàn)，韓國(guó)旅客也突破50萬(wàn)人次。交通運(yùn)輸業(yè)、旅宿業(yè)、觀光商圈、百貨商場(chǎng)與知名餐飲服務(wù)業(yè)等，龐大的觀光產(chǎn)業(yè)鏈雨露均霑。
 
鍾穎麟表示，臺(tái)北市工商投資情況穩(wěn)定成長(zhǎng)，商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)需求仍在，統(tǒng)計(jì)北市公司登記家數(shù)，截至12月份公司行號(hào)登記達(dá)22萬(wàn)8,570家，年增店數(shù)為4,542家，年增率2％。根據(jù)北市商業(yè)處資料顯示，已呈現(xiàn)連續(xù)47個(gè)月遞增走勢(shì)，創(chuàng)下近10年以來(lái)的新高。其中，產(chǎn)業(yè)分類(lèi)以「批發(fā)及零售業(yè)」6萬(wàn)9,562家(佔(zhàn)30.4％)最多，12月份新設(shè)立1,386家，新增類(lèi)型集中在「批發(fā)及零售業(yè)」、「專(zhuān)業(yè)、科學(xué)及技術(shù)服務(wù)業(yè)」、及「金融保險(xiǎn)業(yè)」，其中又以「批發(fā)及零售業(yè)」323家最多，佔(zhàn)23.3％。
 
展望2016年，鍾穎麟認(rèn)為，全球經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)仍未明朗，中國(guó)經(jīng)濟(jì)動(dòng)能走緩以及紅色供應(yīng)鏈影響國(guó)內(nèi)出口產(chǎn)業(yè)、區(qū)域政局紛擾不定、油價(jià)大跌、亞洲貨幣競(jìng)貶影響股匯動(dòng)盪，再加上國(guó)內(nèi)房地合一稅上路與總統(tǒng)大選因素，市場(chǎng)投資氣氛變得複雜多變。
 
不過(guò)，低利環(huán)境維持不變，商用不動(dòng)產(chǎn)投資仍有利置產(chǎn)型與舊換新、次級(jí)地段換精華區(qū)等自用型客群，唯買(mǎi)方市場(chǎng)更重視投報(bào)效益與價(jià)格合理性，增值潛力已非首選，次級(jí)商圈新商辦以及市中心區(qū)商圈的中古商辦、中低總價(jià)等產(chǎn)品，是市場(chǎng)受青睞的主力。